您的房东可以搬迁牙科诊所吗？

想象一下。您已经建立或购买了理想的牙科诊所，积累了忠诚的患者花名册，并享受成功牙科诊所的成果。找到适合您业务的空间后，您以为自己是良好而坚实的牙科办公室租赁而感到安心。

突然，在没有任何警告的情况下，您收到房东的通知，说您努力工作的牙科诊所正在搬迁到另一个地方，以便为正在扩展的隔壁会计腾出空间。您意识到，您认为旨在保护您的利益的办公室租赁实际上充斥着业主可以利用以利他或她的优势的条款，在这种情况下，这就是“搬迁条款”。那么，这对您和您的实践意味着什么？

什么是“搬迁条款”？

首先，搬迁条款赋予您的房东将您的牙科诊所搬迁到中心或建筑物中其他位置的权利。当房东有租户有兴趣扩展到该空间或愿意支付更高的租金时，房东通常会行使这项权利。

更具吸引力或更有利可图的报价可能会激励房东调用搬迁条款，并要求当前的租户在通常提前30天通知的情况下腾出他们的空间，然后搬到新位置。特别是由于牙科诊所维护成本高且难以搬迁，因此隐藏的搬迁条款可能给租户带来重大问题。

牙科诊所搬迁真的那么糟糕吗？

出于多种原因，意外搬迁会对牙科诊所造成毁灭性破坏。您应该考虑以下几点：

• 搬迁费用： 许多租约不承担房东的搬迁/搬家费用。这意味着与搬迁相关的所有费用，包括当前空间的拆除，新地点的装修和扩建费用，营销材料和文具，搬家等，均由您负责。搬迁很容易给牙科租户增加数十万美元的意外费用。
• 租金增加： 如果您搬到更“有利的位置”（例如，从三楼移至一楼），则升级后的房地产可能会面临租金上涨。如果您搬到更大的位置，则额外平方英尺的租金可能会立即增加。
• 尺寸： 无法保证新位置的大小将与原始场所相当。如果较小，则必须缩小尺寸，重新配置布局和操作室，最终会导致生产损失。
• 业务停机时间： 如果搬迁，则在建立新业务时可能会面临业务“停机”或“暗时”。在新地点启用之前，您的练习门每天都关闭，这会造成收入损失。
• 设施降级： 您可能被迫在优质房地产中购买能见度低和人流为零的偏僻角落单位。房东控制着搬迁，这意味着您可能会在环境质量方面面临严重降级，并且步入式商业的潜力较低。
• 竞争： 您也可能无法控制新单位附近的潜在竞争。您的新空间可能意味着紧邻竞争的牙科诊所，这可能会对您吸引或留住患者的能力产生负面影响。
• 辅助功能： 对于新患者和现有患者，可及性都是一个巨大的因素。如果您的新办公室不方便到达或没有停车设施，则可能会疏远客户群。当您再次打开门时，您可能会发现并非所有患者都愿意与您一起行动。

避免意外搬迁的最有效方法是，在签署该条款之前预先确定该条款并将其与您的牙科诊所租约协商。如果无法将其删除，则通常可以以更有利于租户的方式重新草稿。

无法删除？改进它。

最好的辩护是一项很好的进攻，而且通过计划的，战略性的方法，通常可以与房东重新协商您的牙科诊所租赁条款。考虑以下对您有利的更改重定位子句的补救措施：

房东负责所有费用： 协商条款的内容，使房东承担与搬迁相关的所有费用，包括营销材料和文具，经过培训的牙科搬家的搬迁费用，拆除，翻新以及新空间的扩建。将房东的责任放到房东上，以使空间符合您的需求，而不是相反。

减租： 确保您将在新地点支付相同或相当的租金。

可比位置： 添加可确保新场所在大小，配置，视图和人流量方面与原始空间相当的语言。

充分通知： 要求有足够的通知期，以便为您的员工，患者花名册和新空间的扩建做充分的准备，以避免在新位置准备就绪之前进行任何实践停机。

限制重定位数量： 由于房东可以行使其无限期地将您安置的权利，因此请协商语言，以便您在任期内只能被安置一次。

租赁终止权： 最后，如果房东将您搬到一个不足的地方，请尝试就终止租约的方式进行谈判。

更好的是，完全避免该问题。

开始或购买牙科诊所总是很令人兴奋的，但是在使气泡破裂并在虚线上签名之前，必须彻底检查牙科诊所租赁中的详细信息。牙科诊所的租赁专家可以审查所有难以发现的风险，例如租赁中的搬迁条款，并制定适当的租赁谈判策略，以在您为时已晚之前改善租赁协议的条款。

强大的租约可通过提供安全性和长期的执业位置保护来使您成功，从而使您可以专注于执业牙科，而不必担心将业务打包。

杰里米·比哈尔（Jeremy Behar）

Cirrus Consulting Group拥有100多年的综合经验，是北美牙科诊所租赁谈判和商业房地产领域的杰出领导者。自1994年成立Cirrus以来，Jeremy Behar将公司从仅专注于牙科诊所租赁谈判服务的公司扩展到了广泛的，世界级的医疗咨询机构。欲了解更多信息，请访问 www.cirrusconsultinggroup.com.